Grundsätzlich sind die Aussichten für Pflegeimmobilien hervorragend. Experten sind sich weitgehend einig: Pflegeimmobilien gelten als starker Wachstumsmarkt. Die deutsche Bevölkerung wird immer älter. Dies liegt nicht nur daran, dass die Deutschen heutzutage wesentlich weniger Kinder bekommen. Auch der medizinische Fortschritt sorgt dafür, dass Menschen immer häufiger ein hohes Alter erreichen. Aufgrund dieser demografischen Entwicklung steigt auch der Bedarf an Pflegeeinrichtungen stetig.
Insbesondere in den Jahren 2025-2060 wird ein enormer Nachfrageschub erwartet, da dann die geburtenstarke Generation der „Baby Boomer“ ins Rentenalter eintritt. Verschiedene Studien prognostizieren deswegen einen enormen Bedarf und Investitionssummen in Bereich zwischen 55 bis 90 Milliarden Euro.
Da öffentliche Träger nicht annähernd über diese finanziellen Mittel verfügen, ist bereits jetzt eine starke Verschiebung auf dem Pflegemarkt zu sehen. Die Zahl der öffentlich-rechtlichen Pflegeplätze steigt nur minimal, während die Anzahl privat betriebener Pflegeplätze sich seit der Jahrtausendwende nahezu verdoppelt hat. 2018 wurden rund 42 % der deutschen Pflegeheime von privaten Trägern betrieben. Diese Entwicklung hat dazu beigetragen, dass der Markt sich geöffnet hat und zunehmend mehr Pflegeappartements als Kapitalanlage von Privatinvestoren gekauft werden.
Hinzu kommt, dass viele alte Seniorenheime und Pflegeimmobilien modernen, gesetzlich vorgeschriebenen Standards beispielsweise hinsichtlich Brandschutz, Personenschutz, Barrierefreiheit nicht mehr entsprechen. Es muss also für Modernisierung und neue Pflegeimmobilien gesorgt werden, die allerdings viele der gemeinnützigen Betreiber nicht aus eigener Kraft finanzieren können. Bei den Gemeinden besteht oft auch nicht das geeignete Know-How und die Bereitschaft, Markt- und Standortanalysen durchzuführen, um den längerfristigen Pflegebedarf zu ermitteln.
Aus diesen Gründen hat sich in jüngster Vergangenheit ein Markt an professionellen, privaten Pflegeheimanbietern entwickelt. Die Anbieter sind Bauträger und Projektgesellschaften, die zusammen mit Betreibern modernste Pflegeeinrichtungen konzipieren und den Bau neuer Pflegeimmobilien realisieren. Diese werden nach Fertigstellung von den Betreibern der Seniorenresidenzen auf mindestens 20, manchmal sogar 30 Jahre (mit Option auf Verlängerung) angemietet. Die finanziellen Mittel stellen Fonds, Banken, Versicherungs- und Investmentgesellschaften sowie private Investoren.
In vielen Regionen in Bayern, Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen besteht währenddessen ein Zusatzbedarf von mehr als 20 % der vorhandenen Pflegeplätze.
Viel nachholen müssen auch die Millionenstädte wie Berlin, Hamburg, München und Köln. Dort müssen in den nächsten Jahren jeweils tausende Pflegeplätze entstehen, um die steigende Zahl an Senioren zu versorgen. Der absolute Spitzenreiter ist Berlin mit einem prognostizierten Zusatzbedarf von über 10.000 Plätzen bis 2030.
Detaillierte Prognosen zu Pflegeimmobilien wie diese unterliegen zwar einem steten Wandel, da mit der Zeit Pflegeimmobilien gebaut werden, um künftige Engpässe zu vermeiden. Dennoch bleibt festzuhalten, dass nach wie vor alle Bundesländer in naher Zukunft Kapazitäten benötigten, die sie zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht vorweisen können. Somit wird weiterhin eine kontinuierliche Nachfrage bestehen und Pflegeimmobilien lassen sich zurecht als lukrativer Wachstumsmarkt für Großinvestoren und Privatanleger einstufen.
Gut zu Wissen
Das das Alter der Senioren, die in ein Pflegeheim umziehen, steigt: es lag 2015 bei durchschnittlich 80 Jahren gegenüber 65 Jahren Anfang der 1970er. Aufgrund des überproportionalen Anstiegs der älteren Bevölkerung gegenüber der jüngeren Generationen steigt der Bedarf an Pflegeheimen dennoch kontinuierlich. Dies wird sich in den nächsten 20 Jahren noch intensivieren, wenn die Generation der „Baby Boomer“ 70 Jahre und älter sein wird.
Nach einer Studie im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie wird es bis 2030 rund 3,5 Millionen Pflegebedürftige in Deutschland geben - ein Anstieg von über 30% im Vergleich zu heute. Laut dem „Pflegeheim-Atlas Deutschland 2018“ des Beratungsunternehmens Wüest Partner werden bis 2030 ca. 180.000 zusätzliche Pflegeplätze benötigt. Die Beratungsgesellschaft Accenture prognostiziert, dass in diesem Zeitraum sogar 371.000 zusätzliche Pflegeplätze geschaffen werden müssen. Dafür sind Investitionssummen von schätzungsweise 55 bis 90 Milliarden Euro nötig. Bis 2060 werden über 4,8 Millionen Plätze in Pflegeeinrichtungen benötigt, prognostizieren das Statistische Bundesamt und die Bertelsmann Stiftung.
Ungebremste Nachfrage nach Pflegeimmobilien
und betreuten Wohnungen in Deutschland
Ungebremste Nachfrage nach Pflegeimmobilien
und betreuten Wohnungen in Deutschland
bis 2040
⌀ Entwicklung Verkaufspreis und Mieteinnahmen von Pflegeappartements als Kapitalanlage in Deutschland
Durchschnittlicher Kaufpreis einer Neubau- oder sanierten Pflegeimmobilie mit ca. 50 m² Fläche gemäß Bauträger-Listenpreisen. Man sieht: die Pflegeimmobilien sind als Sachwert von der Inflation geschützt. Die Mieteinnahmen passen sich aufgrund der Wertsicherungsklausel an die Inflation an.
2010: 102.000 € → 2022: 213.000 €
(Mieten von ⌀ 8,56 €/m² → 11.94 €/m²)
Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage die sich rechnet
⌀ Entwicklung Immobilienpreise
⌀ Mietrendite einer Pflegeimmobilie
Gesamte Rendite
Weiterführende Themen
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