Häufig gestellte Fragen zum Thema Investition in Pflegeimmobilien
Ihre Frage zur Kapitalanlage in Pflegeimmobilien und betreutes Wohnen ist nicht dabei? Kontaktieren Sie uns und wir helfen Ihnen gerne weiter!
Allgemeine Fragen
Was ist eine Pflegeimmobilie und wie funktioniert das Konzept?
Unter den Begriff Pflegeimmobilien fallen sowohl Pflegeappartements als auch die Wohnform Betreutes Wohnen. Pflegeimmobilien gehören zur Kategorie der Sozialimmobilien und sind wie Hotelanlagen, Einkaufsläden und Arztpraxen zu den sogenannten Spezialimmobilien zuzuordnen.

Pflegeimmobilien werden nicht direkt an den Bewohner vermietet sondern an einen Betreiber. Dieser kümmert sich vollumpfänglich um die Pflegeleistung Vermietung und Verwaltung des Objekts, daher spricht man auch von einer „Rundum-Sorglos-Immobilie“.

Für wen eignet sich eine Investition in Pflegeimmobilien?
Insbesondere für Kapitalanleger ist diese Anlageform interessant. Wer vermögend ist und eine sichere und inflationsgeschützte Investition sucht, ist mit dieser Anlageklasse sehr gut beraten. Für kurzfristige Spekulationsgewinne eignet sich dieses Modell weniger.
Sollte man in Pflegeimmobilien investieren?
Pflegeimmobilien gelten als langfristige und sichere Kapitalanlage. Bei Pachtverträgen mit einem großen und erfahrenen Betreiber sind regelmäßige Mieterträge garantiert und das auch bei Leerstand des eigenen Appartements. Auch kleinere familiengeführte Betreibergesellschaften zeichnen sich oftmals durch eine hohe Qualität in der Einrichtung selbst und Pflegedienstleistung aus.
Was ist beim Kauf einer Pflegeimmobilie zu beachten und wieviel Eigenkapital sollte man einplanen?
Eine Vollfinanzierung ist grundsätzlich möglich, um möglichst wenig Eigenkapital in eine Immobilie zu investieren. Das kann zum Beispiel sinnvoll sein, wenn kein Geld zur Verfügung steht oder das Geld anderweitig verwendet werden soll.

Je mehr Fremdkapital Sie bekommen, desto höher sind Darlehen und Zinsen für die Immobilienfinanzierung. Wir raten unseren Anlegern die Erwerbsnebenkosten sowie mindestens zusätzlich 20 % Eigenkapital in Höhe des Kaufpreises einzubringen. Für den Kauf einer Pflegeimmobilie kann man im Durchschnitt mit einem Anlagevolumen von 200.000 € aufwärts rechnen.
Was macht eine sichere Pflegeimmobilie aus?
Der erste wichtige Aspekt ist die Lage. Hierbei sind weitere Punkte wie Konkurrenz und Immobilienpreise zu nennen, als auch die demographische Entwicklung.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der Betreiber. Wie lange ist der Betreiber schon am Markt, wie wirtschaftet er, ist er an weiteren Standorten vertreten?
Wie werden Pflegeimmobilien geprüft?
HANSASTATE arbeitet nur mit den größten und erfahrensten Baugesellschaften zusammen. Unsere Partner besitzen eine eigene Projektabwicklungsabteilung, mit qualifiziertem Personal. Jedes Projekt wird akribisch auf die wichtigsten Investmentfaktoren überprüft, bevor es in den offiziellen Vertrieb geht – besonders wichtig sind Standort, Markt und bei Bestandsobjekten auch der Zustand des Objekts. Sie als Anleger erhalten von uns nur Objekte angeboten, die einen lukrativen Deal versprechen.
Ist das Konzept von Pflegeimmobilien lange erprobt?
Die Investition in Pflegeimmobilien ist ein seit Jahrzehnten bei professionellen Investoren, Fonds und Versicherungskonzernen erfolgreiches durchgeführtes und erprobtes Mittel. Wir gehören zu den Vorreitern, die diesen Markt privaten Investoren zugänglich machen.

Grundsätzlich sind die Aussichten für Pflegeimmobilien hervorragend. Experten sind sich weitgehend einig: Pflegeimmobilien gelten als starker Wachstumsmarkt. Denn aufgrund der demografischen Entwicklung und steigender Lebenserwartung, steigt auch der Bedarf an Pflege­einrichtungen stetig.

Insbesondere in den Jahren 2020-2060 wird ein enormer Nachfrageschub erwartet, da dann die geburtenstarke Generation der „Baby Boomer“ ins Rentenalter eintritt. Verschiedene Studien prognostizieren deswegen einen enormen Bedarf und Investitionssummen in Bereich zwischen 50 bis 75 Milliarden Euro.

Weshalb sind Pflegeimmobilien so konjunkturunabhängig?
Der Grund liegt im demographischen Wandel. Die Menschen werden immer älter, die Anzahl an pflegebedürftigen Menschen, als auch der Bedarf an Pflegeplätzen steigt und das unabhängig von der konjunkturellen Entwicklung.
Wo liegt der Unterschied zwischen Altenheim, Pflegeheim und Seniorenresidenz?
Bei einem Altenheim geht es primär um die soziale Integration, bei einem Pflegeheim hingegen liegt der Schwerpunkt auf der pflegerischen Leistung. Eine Seniorenresidenz ist schon fast vergleichbar mit einem Hotel. Sie bietet mehr als eine klassische Pflegeeinrichtung.
Wo liegt der Unterschied zwischen Pflegeappartements und Betreuten Wohnungen?
Pflegeappartements sind in der Regel Einzimmerappartements ausgereichtet auf die Stationäre Pflege. Sie richtet sich an Personen die Ihren Alltag nicht mehr selber verrichten können und eine 24/7 rundum Betreuung benötigen. Die Zimmer verfügen über ein eigenes separates und seniorengerechtes Bad mit Waschbecken, Dusche und WC.

Betreutes Wohnen dagegen richtet sich an Personen die nicht auf die Stationäre Pflege angewiesen sind jedoch die individuelle Hilfe und Dienstleistung der Pflegeeinrichtung in Anspruch nehmen wollen. Sie verfügen oft über einen kombinierten Wohn-, Ess- und Schlafbereich oder zum Teil auch ein separates Schlafzimmer. In der Regel ist eine Küchenzeile integriert. Manche Wohnungen verfügen über eine eigene Terrasse oder einen eigenen Balkon.

Ich habe Interesse an einem Objekt - wie geht es weiter?

Nehmen Sie Kontakt zu uns auf. Ganz einfach und direkt telefonisch, per E-Mail oder aber unser Kontaktformular. Einer unserer qualifizierten Berater wird Sie über den gesamten Kaufprozess hinbegleiten und zur Seite stehen.
Ist der Verkauf einer Pflegeimmobilie jederzeit möglich?
Ein Verkauf ist jederzeit für Sie möglich. Mit dem Eintrag ins Grundbuch verfügt der Käufer über alle notwendigen Rechte. Er kann die Immobilie jederzeit verschenken, vererben oder verkaufen. Es gelten die gleichen Rechte und Pflichten wie bei einer Eigentumswohnung oder einem Haus. Sie sind nicht an die Pachtlaufzeit des Betreibers gebunden!
Gibt es einen Zweitmarkt für Pflegeimmobilien?
Von einem Zweitmarkt für Pflegeimmobilien hört man derzeit noch eher weniger. Die meisten Eigentümer von Pflegeimmobilien, die Ihre Immobilie verkaufen wollen, treffen bereits im "Off Market" innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf neue kauffreudige Interessenten oder halten die Immobilien weiter im eigenen Bestand.

Daher finden sich auf dem Immobilienmarkt eher selten Pflegeimmobilien aus privater Hand, die zum Verkauf stehen. Dies zeigt wie begehrt etablierte Bestandseinrichtungen dieser Art sind.

Eine Zweitmarktverwendung wird bei unseren Baugesellschaften in der Planung und Projektierung von neuen Objekten immer stets mitbedacht. Unsere Partner haben eine eigene Projektmanagementabteilung, die sich sehr genau mit dem Punkt auseinandersetzt. Mögliche Umnutzungsformen sind beispielsweise hin zu einer Klinik oder einem Hotelgebäude.

Ein Wiederverkauf ist daher in der Regel eher unkompliziert. Sollten Sie dennoch Hilfe oder Unterstützung beim Wiederverkauf benötigen, kommen Sie gerne auf uns als kompetenten Partner auf dem Gebiet zurück. Wir helfen Ihnen gerne weiter!
Muss ich mich wie bei einer Eigentumswohnung um die Pflegeimmobilie kümmern?
Nein, das müssen Sie nicht. Ein Betreiber kümmert sich um alle Belange, die das Objekt anbetrifft. Dazu gehören unter anderem die Vermietung und Belegung der Zimmer, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen, Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen. Eine unabhängige Verwaltung kontrolliert den Betrieb und den Betreiber und vertritt die Eigentümergemeinschaft und deren Interessen.
Ist ein Investment in Pflegeimmobilien im Grundbuch abgesichert?
Ein Investment in Pflegeimmobilien ist grundbuchrechtlich abgesichert. Der Käufer erwirbt alle Rechte und Pflichten der Grundbucheintragung und kann sein Objekt jederzeit wieder verkaufen, vererben, verschenken oder aber auch beleihen.
Ist eine Pflegeimmobilie beleihbar?
Die Pflegeimmobilie ist im Grundbuch eingetragen und damit jederzeit beleihbar.
Was erwirbt der Käufer einer Pflegeimmobilie?
Beim Kauf einer Pflegeimmobilie erwirbt der Käufer ein Pflegeappartement oder eine Betreute Wohnung und zusätzlich Anteile an den Gemeinschaftsflächen. Hierzu zählen z.B.: die gemeinschaftliche Küche, gemeinschaftliche Terrassen oder Balkone, Therapieräume, Aufenthaltsräume oder aber Grünanlagen.
Spielt es eine Rolle welches Appartement ich in einer Pflegeimmobilie erwerbe?
Es ist zweitrangig welches Appartement Sie genau erwerben. Der Betreiber kümmert sich vollumpfänglich um die Vermietung und zahlt die Miete unanbängig von der Belegung der einzelnen Appartements. Sollten Sie einen Pflegeplatz in Anspruch nehmen, so haben Sie als Eigentümer unabhängig davon welches Appartement Sie erworben haben, die Wahl der zu dem Zeitpunkt freien Appartements in der Einrichtung sowie in allen weiteren Einrichtungen die zum Betreiber dazugehören.
Warum läuft die Pachtvertragslaufzeit mit Verlängerungsoption in der Regel nicht länger als 30 Jahre?
Pachtverträge einschließlich der Option auf Verlängerung laufen in der Regel nicht länger als 30 Jahre. Dies liegt darin, dass nach 30 Jahren Laufzeit beide Vertragsparteien jährlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen können. Mietverträge deren Gesamtlaufzeit (Mietlaufzeit plus Verlängerungsoption) 30 Jahre überschreiten, fallen unter § 544 BGB oder § 594b BGB, in dem diese Klausel hinterlegt ist. Eine Außnahme stellen Verträge dar, die auf Lebenszeit des Verpächters oder des Pächters geschlossen wurden.

Insbesondere für den Pächter und Betreiber ist ein Pachtvertrag mit einer langen Laufzeit sehr wichtig, da es sein Geschäftsmodell absichert, daher wird nach Ablauf einer Gesamtlaufzeit von 30 Jahren grundsätzlich ein neuer Vertrag aufgesetzt, sollte der ursprüngliche Betreiber das Geschäft fortführen wollen.
Welche Vorteile hat ein Investment in eine Bestandseinrichtung?
Eine Bestandseinrichtung ist oft lokal etabliert, Sie erhalten nach der Kaufpreiszahlung unmittelbar die Mieteinnahmen.
Welche Vorteile hat ein Investment in ein Neubauprojekt?
Sie erwerben eine Immobilie nach den neusten Standards und Vorgaben. In den ersten Jahren sind in der Regel kaum bis wenig Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen zu erwarten.
Welche Risiken bestehen bei einer Pflegeimmobilie?
Die Risiken bei Pflegeimmobilien sind im Vergleich zu anderen Anlageklassen verhältnismäßig gering. Eines der bekanntesten Risiken ist die Insolvenz des Betreibers. Daher ist eine gute Vorauswahl wichtig. Die größte Sicherheit bietet ein Betreiber mit langjähriger Erfahrung und Größe.

Die Voraussetzungen für den Pflegemarkt sind sehr gut, eine hohe Nachfrage, der demographische Wandel, staatliche Absicherung machen diese Anlageklasse sehr sicher. Sollte ein Betreiberwechsel bevorstehen, lässt sich in der Regel meist in kurzer Zeit ein Neuer finden. Auf dem Markt finden sich einige solvente und kompetente Betreiber.
Welche wirtschaftliche Nutzungsdauer hat eine Pflegeimmobilie?
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer einer Pflegeimmobilie ist in erster Linie vom Baujahr der Einrichtung abhängig. Neubauten haben logischerweise die höchste Nutzungsdauer. Eine gut in Schuss gehaltene Bestandseinrichtung kann aber ebenfalls über eine lange Zeit nutzbar sein. Regelmäßige Instandhaltungen und Sanierungen erhöhen die Lebenszeit.

Der Betreiber ist verpflichtet die gesetzlichen Standards und Auflagen zu erfüllen. Es wird mit einer wirtschaftlichen Nutzungsdauer von 60 bis 85 Jahren kalkuliert.
Warum ist eine Standortanalyse wichtig?
Der Erfolg einer Immobilie ist stark vom Standort abhängig. Anhand der Standortanalyse werden verschiedene Faktoren betrachtet, die für den wirtschaftlichen Erfolg entscheident sind. Wie ist der Bedarf an Pflegeplätzen, wie ist die Infrastruktur und die Anbindung vor Ort? Am Erfolg einer gut durchdachten Einrichtung sind mehrere Beteiligte interessiert.

HANSASTATE arbeitet mit den besten und größten Baugesellschaften zusammen. Sie verfügen über eine eigene Projektmanagementabteilung, die alles fachmännisch prüft und plant, bevor ein Projekt entsteht. Häufig wird der zukünftige Betreiber bereits in die Planungen mit einbezogen, da er am besten einschätzen kann wie die Immobilie für den Alltag konzipiert sein muss. Für den Käufer und Investor liefert eine gute Vorausplanung mehr Sicherheit und eine höhere Garantie für die Mietzahlung. Der zu Pflegende profitiert bei einer gut durchdachten Pflegeeinrichtung von einer qualitativ hochwertigen Pflegeleistung.
Vermietung und Betrieb
Wird die gesamte Verwaltung für mich übernommen?
Der Käufer hat so gut wie keinen Verwaltungsaufwand. Die Zuständigkeit für Verwaltungsaufgaben, Reparaturen oder Renovierungen, sowie der Vermietung und Kostenabrechnungen liegen beim Betreiber bzw. der Hausverwaltung.
Wer trägt die Betriebskosten einer Pflegeimmobilie?
Die Betriebskosten werden größtenteils vom Betreiber getragen und verantwortet.
Welche Betriebskosten genau anfallen ist im Mietvertrag hinterlegt.

Zu den typischen Kosten gehören:

  • Hausmeister
  • Heizung und Schornsteinfeger
  • Wasser/Abwasser
  • Straßenreinigung
  • Gartenpflege
  • Sach- und Haftpflichtversicherung

Für die Instandhaltungen wird eine Rücklage gebildet.
Wie unterscheiden sich Mietverträge von Pflegeimmobilien und von Eigentumswohnungen?​
Bei einer Pflegeimmobilie finden sich oft spezielle Verträge, wo Aspekte zur Objektinstandhaltung und Mietindexierung inbegriffen sind. Zudem werden die Mietverträge mit dem Betreiber meist für 20-30 Jahre geschlossen. Bei Leerstand des eigenen Appartements werden die Mieten vertraglich geregelt fortgezahlt.
Gibt es Unterschiede in der Rendite zwischen Pflegeimmobilien und Eigentumswohnungen?​
Beim Vergleich der Renditen sollte man beachten, dass die Nebenkosten bei einer Pflegeimmobilie deutlich geringer ausfallen, als bei einer Eigentumswohnung. Der Käufer und Investor zahlt lediglich eine Verwaltergebühr und eine geringe Instandhaltungsrücklage für „Dach- und Fach“. Die typischen Betriebskosten werden von der Betreibergesellschaft übernommen.

Eine Rendite von beispielsweise 3,5 % bei der Pflegeimmobilie ist demnach unter Berücksichtigung aller Kostenpunkte rentabler als eine klassische Eigentumswohnung mit gleich hoher Rendite. So bleibt bei einer Pflegeimmobilie in der Regel mehr von der Miete über.
Was passiert nach Ablauf des Pachtvertrags?
Pflegeimmobilien sind für den Betreiber eine sichere und regelmäßige Einnahmequelle. Die steigende Nachfrage an Pflegeheimplätzen sowie der demographische Wandel verdeutlichen dies. Läuft der Pachtvertrag aus, wird in der Regel von der Verlängerungsoption Gebrauch gemacht.

Alternativ kann die Zusammenarbeit mit einem neuen Betreiber in Erwägung gezogen werden. Hierüber stimmen sich die Eigentümer und die Verwaltung rechtzeitig im Vorfeld gemeinsam ab. Nach Ablauf von 30 Jahren wird grundsätzlich ein neuer Vertrag abgeschlossen und der Betrieb normal fortgeführt, ob mit dem alten oder einen neuen Betreiber. Für die Bewohner ändert sich soweit nichts grundlegend - auch die Miete fließt weiter.
Wird die Miete bei Leerstand meines Pflegeappartements fortgezahlt?
Ja, Sie erhalten Ihre Miete auch wenn Ihr Appartement leer stehen sollte. Der Betreiber zahlt monatlich eine im Pachtvertrag festgelegte Pachtsumme (Miete) für die gesamte Einrichtung aus und ist zur Auszahlung verpflichtet.
Was passiert wenn ein Bewohner nicht mehr zahlen kann?​
Sollte ein Bewohner sein Pflegeappartement nicht mehr bezahlen können so ist er gemäß deutschem Sozialgesetzbuch durch die Pflegeversicherung abgesichert, die nach vorangegangener Prüfung die Zahlung verpflichtend übernimmt.
Voraussetzung dafür ist, dass der Bewohner weder über Vermögen, eine Rente verfügt oder aber keine Möglichkeit besteht die Leistung über Angehörige zu erbringen.

Der Betreiber ist somit abgesichert und erhält in jedem Fall seine Leistung bezahlt.
Diese Absicherung kommt auch Ihnen als Käufer und Investor zugute.
Was passiert im Falle einer Insolvenz des Betreibers?
Im Falle einer Betreiberinsolvenz kann es zu einem kurzzeitigen Mietausfall kommen. Der Betreiber ist zahlungsunfähig und kann seine Mieten nicht mehr auszahlen. Ein solcher Fall kommt jedoch sehr selten vor, die Wahrscheinlichkeit liegt statistisch gesehen bei unter 1 %.

Eine unabhängige Verwaltung überprüft und kontrolliert den Betreiber und die Betriebsabläufe regelmäßig. In der Regel wird eine solche Situation frühzeitig erkannt, sodass rechtzeitig ein neuer qualifizierter Betreiber gefunden werden kann.

HANSASTATE bietet seinen Kunden zusätzlich eine kostenlose Mietausfallabsicherung an, die Sie in einem solchen Falle mit absichert.
Kosten, Steuern und Finanzierung
Wie hoch sind die laufenden Kosten einer Pflegeimmobilie?
Für Sie als Eigentümer fallen in der Regel folgendene laufende Kosten an:

  • Verwalterkosten
  • Instandhaltungsrücklage (für Dach- und Außenfassade)
Die Verwalterkosten liegen oftmals bei ca. 25 € pro Monat und die Instandhaltungsrücklage bei ca. 0,25 € pro Quadratmeter im Monat. Die Betriebskosten oder aber Kosten für Sanierungsmaßnahmen und Instandhaltungen innerhalb des Gebäudes werden größtenteils vom Betreiber übernommen.
Wer kümmert sich um Reparaturen und die Instandhaltung einer Pflegeimmobilie?
Die Instandhaltung ist klar zwischen Betreiber und der Eigentümergemeinschaft aufgeteilt. Der Betreiber ist für die komplette Instandhaltung innerhalb des Objektes verantwortlich.

Die Eigentümergemeinschaft ist zuständig für die gesamte Außenhülle auch bekannt unter dem Begriff „Dach und Fach“. Hierzu zählen das gesamte Dach, Fenster, Außenwände, Fassade, alle tragenden Wände, sowie in den Wänden verbaute Rohr- und Leitungsinstallationen. Die Eigentümergemeinschaft bildet monatlich eine entsprechend festgelegte Instandhaltungsrücklage dafür.
Wer trägt die Betriebskosten einer Pflegeimmobilie?​
Die Betriebskosten werden größtenteils vom Betreiber getragen und verantwortet.
Welche Betriebskosten genau anfallen ist im Mietvertrag hinterlegt.

Zu den typischen Kosten gehören:

  • Hausmeister
  • Heizung und Schornsteinfeger
  • Wasser/Abwasser
  • Straßenreinigung
  • Gartenpflege
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
Für die Instandhaltungen wird eine Rücklage gebildet.
Welche Erwerbsnebenkosten entstehen beim Kauf einer Pflegeimmobilie?
Grundsätzlich fallen beim Kauf einer Immobilie immer die Grunderwerbsteuer und die Notar- und Gerichtsgebühren an. Gegebenenfalls fällt zusätzlich noch eine Maklerprovision an, bei Pflegeimmobilien in der Regel nicht. Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch. Sie liegt zwischen 3,5 % und 6,5 %. Die Notar- und Gerichtskosten belaufen sich auf ca. 2 % und sind wie die Grunderwerbsteuer abhängig vom Kaufpreis.
Was sind die steuerlichen Vorteile einer Pflegeimmobilie im Vergleich zur Eigentumswohnung?
Im Laufe der Zeit nutzt sich jede Immobilie ab. Dies lässt sich als steuerlicher Aufwand geltend machen. Ihr Vorteil: Die Steuerlast wird gesenkt. Grundsätzlich kann jede Immobilie über eine Laufzeit von 50 Jahren zu 2 % jährlich auf den Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten steuerlich abgesetzt werden. Die Abschreibung bezieht sich nur auf den Gebäudeteil, nicht auf das Grundstück. Grundstücke haben keine direkte Abnutzung.

Pflegeimmobilien haben den Vorteil, dass der Grundstückanteil in der Regel sehr gering ist. Der Grund ist oftmals eine relativ hohe Anzahl an Eigentümern. Damit ist der Großteil des Investments steuerlich absetzbar. Bei einer herrhömmlichen Immobilie fällt der nicht absetzbare Grundstücksanteil häufig deutlich höher aus.

Pflegeimmobilien sind in der Regel bereits voll ausgestattet und möbliert. Das miterworbene Inventar (und Außenanlagen) können zu 6,7% über 15 Jahre abgeschrieben werden. Zahlen Sie ein Darlehen, so können Sie natürlich auch die Zinsen steuerlich geltend machen.

Welche Bank finanziert Pflegeimmobilien?
Pflegeimmobilien gehören wie auch Hotelanlagen oder Einkaufsläden zu den sogenannten Spezialimmobilien.

Nicht jede Bank kennt das Konzept und begleitet diese Investition daher grundsätzlich mit. Es gibt aber auch weitere Gründe, wie z.B. dass die zu finanzierende Immobilie außerhalb des Geschäftsgebietes liegt. Dies ist häufig bei Regionalbanken der Fall.

In der Regel werden Finanzierungen von Pflegeimmobilien gerne von Volksbanken und Sparkassen begleitet.

Es gilt aber zu beachten, viele Banken arbeiten unabhängig voneinander, sodass nicht jede Volksbank oder Sparkasse automatisch ein solches Projekt gleich bewertet und finanziert.

Wir empfehlen unseren Kunden eine Finanzierung kostenlos und unverbindlich über unsere Finanzierungspartner als Experten für Pflegeimmobilien prüfen zu lassen.
Warum lohnt es sich eine Finanzierung über uns bzw. unsere Finanzierungspartner anzufragen?
Viele Banken kennen das Konzept noch nicht so gut beziehungsweise haben nicht die nötige Erfahrung im Bereich von Pflegeimmobilien.
Daher gestaltet sich die eigenständige Suche nach der passenden Finanzierung nicht immer als unkompliziert.

Um für Sie den Finanzierungsprozess möglichst schnell, transparent und einfach zu gestalten pflegen wir eine enge Zusammenarbeit mit Finanzierungsexperten vom Fach. Diese arbeiten mit bekannten Bankinstituten zusammen, die auch überregional finanzieren und fundierte Kenntnisse über Pflegeimmobilien als Kapitalanlage verfügen.

Sprechen Sie uns an, unsere Finanzierungspartner erstellen Ihnen gerne ein auf Sie zugeschnittenes Angebot.
Eigennutzung und Belegung
Besitzt der Käufer einer Pflegeimmobilie ein Selbstnutzungsrecht für sein Objekt?
Eine direkte Selbstnutzung des gekauften Appartements ist leider nicht möglich. Jedoch genießt der Käufer ein entsprechendes Vorbelegungsrecht, auch bekannt unter dem Begriff „Bevorzugtes Belegungsrecht“. Im Bedarfsfall haben Sie und nahe Angehörige ein Anrecht auf das nächste frei werdende Appartement in allen zugehörigen Pflegeeinrichtungen des Betreibers. Aufgrund der wachsenden Nachfrage und des Mangels an Pflegeplätzen, ein großer Vorteil.
Was ist das bevorzugte Belegungsrecht?
Das Thema Pflege spielt in der heutigen Zeit eine wichtige Rolle und wird zukünftig immer mehr an Bedeutung gewinnen. Aufgrund des demografischen Wandels steigt die Nachfrage an Pflegeplätzen immer weiter an. Familien leben zudem nicht mehr klassisch mit mehreren Generationen unter einem Dach und können sich oftmals aufgrund beruflicher Einbindung und Zeitmangels nicht selbst um Ihre Angehörigen kümmern.

Als Eigentümer einer Pflegeimmobilie kommen Sie in den Genuss des bevorzugten Belegungsrechts. Das bedeutet, Sie als Investor und nahe Angehörige können bei Bedarf einen Platz in der Pflegeeinrichtung für sich in Anspruch nehmen.

Das Recht bezieht sich neben dem eigenen Objekt auf alle Einrichtungen, die zum Betreiber dazugehören. Voraussetzung ist aller Regel eine vorliegende Pflegebedürftigkeit.
Begriffe und Definitionen
Was ist das bevorzugte Belegungsrecht?
Das Thema Pflege spielt in der heutigen Zeit eine wichtige Rolle und wird zukünftig immer mehr an Bedeutung gewinnen. Aufgrund des demografischen Wandels steigt die Nachfrage an Pflegeplätzen immer weiter an. Familien leben zudem nicht mehr klassisch mit mehreren Generationen unter einem Dach und können sich oftmals aufgrund beruflicher Einbindung und Zeitmangels nicht selbst um Ihre Angehörigen kümmern.

Als Eigentümer einer Pflegeimmobilie kommen Sie in den Genuss des bevorzugten Belegungsrechts. Das bedeutet, Sie als Investor und nahe Angehörige können bei Bedarf einen Platz in der Pflegeeinrichtung für sich in Anspruch nehmen. Das Recht bezieht sich neben dem eigenen Objekt auf alle Einrichtungen, die zum Betreiber dazugehören. Voraussetzung ist aller Regel eine vorliegende Pflegebedürftigkeit.
Was sind die Kosten für „Dach und Fach“?
Die Kosten für "Dach und Fach" werden von der Eigentümergesellschaft getragen. Unter "Dach" bezeichnet man alles was das Dach anbetrifft, das Dach selbst, die tragende Konstruktion, Eindeckung, Dachrinnen und so weiter.

Unter "Fach" bezeichnet man das Außengebäude, Fenster, Gebäudefassade aber auch die tragende Konstruktion (tragende Wände) und in den Wänden verbaute Installationen wie Rohrleitungen, Elektrik und so weiter.
Dieser Punkt ist in der Regel im Pachtvertrag erläutert.
Was ist eine Eigentümerversammlung und besteht eine Anwesenheitspflicht?
In der Eigentümerversammlung wird über die Belange des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden. Beschlussfähig ist die Eigentümerversammlung, wenn mindestens 50 % aller Miteigentumsanteile vertreten sind. Die Eigentümerversammlung findet einmal im Jahr statt.

Die Leitung sowie die Einberufung der Eigentümerversammlung übernimmt die Verwaltung. Eine persönliche Anwesenheitspflicht gibt es nicht. Das Stimmrecht kann von einem bevollmächtigten Vertreter ausgeübt werden. Dazu ist es möglich eine Vollmacht zu erteilen. Die Vollmacht kann z.B auch an die Verwaltung übertragen werden.
Was ist ein Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem Grundstücke oder auch grundstücksgleiche Rechte (wie z.B. Wohnungs- und Teileigentum und Erbbaurechte) eingetragen werden. Das Grundbuch gliedert sich in mehrere Abteilungen. Im Register befinden sich Angaben zum Eigentümer, Lasten und Beschränkungen sowie die Grundpfandrechte. Alle Eintragungen können ausschließlich notariell aufgegeben werden. Die Verwaltung liegt bei der zuständigen Behörde oder dem Amtsgericht.
Was ist die Grunderwerbsteuer und in welcher Höhe wird Sie erhoben?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer auf Länderebene, Sie wird nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt und fällt bei jedem notariellen Grundstückskaufvertrag an. Sie unterscheidet sich vom Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet. Sie ist mit 3,5% (Bayern und Sachsen) am niedrigsten und mit 6,5% (z.B. Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und Saarland) am höchsten, die anderen Länder liegen dazwischen.

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich prozentual auf den im notariellen Kaufvertrag festgelegten Kaufpreises.
Folgende Liste zeigt die aktuell gültigen Grunderwerbsteuersätze (Stand: 2022) in Deutschland:

  • 5,0 % Baden-Württemberg
  • 3,5 % Bayern
  • 6,0 % Berlin
  • 6,5 % Brandenburg
  • 5,0 % Bremen
  • 4,5 % Hamburg
  • 6,0 % Hessen
  • 6,0 % Mecklenburg-Vorpommern
  • 5,0 % Niedersachsen
  • 6,5 % Nordrhein-Westfalen
  • 5,0 % Rheinland-Pfalz
  • 6,5 % Saarland
  • 3,5 % Sachsen
  • 5,0 % Sachsen-Anhalt
  • 6,5 % Schleswig-Holstein
  • 6,5 % Thüringen
Was ist das Hausgeld?
Bei einer Immobilie fallen in regelmäßigen Abständen Nebenkosten an. Die Kosten werden von den Eigentümern gemeinschaftlich getragen und anteilsmäßig aufgeteilt.

Bei Pflegeimmobilien ist das Hausgeld sehr niedrig, da der Großteil der Kosten vom Betreiber getragen wird. Nur die Verwaltergebühr und die Instandhaltungsrücklage für "Dach und Fach" werden von den Eigentümern getragen.
Was ist eine Kaufpreiszahlung nach MaBV?
Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt den Geldfluss zwischen Bauträger und Erwerber. Sie fällt häufig bei der Errichtung von Pflegeimmobilien an. Die Kaufpreiszahlung erfolgt nach Baufortschritt in festgelegten Teilraten, die auch im Kaufvertrag dargelegt sind.
Was ist eine Mietindexierung?
Die Mietindexierung ist eine Anpassung der Miete über eine Laufzeit. Sie orientiert sich am VPI (Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes).

Bei einer Inflation steigt Sie an und bei einer Deflation sinkt Sie. Die Anpassung liegt meist zwischen 60 % und 70 % der veränderten Differenz. Häufig wird Sie bei Pachtverträgen mit Pflegeimmobilien festgelegt.
Was ist ein Pachtvertrag?
Der Pachtvertrag ist vergleichbar mit einem Mietvertrag. Der Pächter hat die Möglichkeit mit einer vom Eigentümer zur Verfügung gestellten Immobilie Erträge zu erzielen, die sogenannte Pacht.

Bei Pflegeimmobilien liegt die Pachtlaufzeit bei mindestens 20 und maximal 30 Jahren.
Was ist eine "Pre-Opening-Phase"?
Die "Pre-Opening-Phase" beschreibt die nach der Fertigstellung und Übergabe an den Betreiber mietfreie Zeit. Sie dient dem Betreiber als Vorlaufzeit um die Einrichtung auf einen routinierten und reibungslosen Betrieb vorzubereiten und und beläuft sich je nach Objekt auf bis zu 6 Monate. Dazu gehört zum Beispiel die Rekrutierung und Einweisung des Personals oder aber auch die Einrichtung und Belegung der Zimmer. Hier fallen bereits Kosten für den Betreiber an. In dem Zeitraum bekommen die Investoren daher noch keine Mietausschüttung.
Was ist eine Rendite?
Die Rendite einer Immobilie beschreibt das Verhältnis vom Kaufpreis ohne Kauferwerbsnebenkosten zum jährlichen Mietertrag.
Was ist eine „Rundum-Sorglos-Immobilie“?
Bei einer „Rundum-Sorglos-Immobilie“ werden einem als Käufer und Investor die Vermietung und Verwaltung der Immobilie vollständig abgenommen. Diese Aufgaben übernimmt ein Betreiber, mit dem ein Langzeit Pachtvertrag geschlossen wurde. Pflegeimmobilien gehören zu den sogenannten „Rundum-Sorglos-Immobilien“.
Was ist die Spekulationsfrist?
Die Spekulationsfrist bezeichnet den Zeitraum in der die Immobilie nicht steuerfrei verkauft werden kann. Es gilt dabei zwischen einer vermieteten und/ oder eigengenutzten Immobilie zu differenzieren. Befindet sich die Immobilie zum Zeitpunkt der Veräußerung mindestens 10 Jahre in Ihrem Eigentum oder sollten Sie die Immobilie im Jahr der Veräußerung sowie in den vorangegangenen zwei Jahren selbst bewohnt haben, so entfällt die Spekulationssteuer.
Was ist eine Teilungserklärung?
Wird eine Immobilie in mehrere Teile aufgeteilt, so wird eine Teilungserklärung im Grundbuch erlassen. In Ihr werden die Größen der Wohnungen sowie die Anteile an Nutz- und Gemeinschaftsflächen festgehalten und die Rechte und Pflichten der Eigentümer geregelt. Die Teilungserklärung wird im Grundbuch eingetragen.
Was ist ein Verwaltervertrag?
Der Verwaltervertrag ist ein Vertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und dem von ihr bestellten Hausverwaltung. Im Verwaltervertrag sind die Rechte und Pflichten der Hausverwaltung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt. Dieser Vertrag beinhaltet eine maximale Laufzeit über 5 Jahre.
Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft abgekürzt (WEG) bezeichnet eine aus Teil- und Wohnungseigentümernbestehende Gemeinschaft. Sie wird in der Regel durch einen Hausverwalter und einen Verwaltungsbeirat vertreten und trifft Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum in der Eigentümerversammlung.
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Investition in Pflegeimmobilien (3:22 Min.)