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Aktuelle Marktsituation und Prognose zum künftigen Pflegeheimbedarf

Grundsätzlich sind die Aussichten für Pflegeimmobilien hervorragend. Experten sind sich weitgehend einig: Pflegeimmobilien gelten als starker Wachstumsmarkt. Die deutsche Bevölkerung wird immer älter. Dies liegt nicht nur daran, dass die Deutschen heutzutage wesentlich weniger Kinder bekommen. Auch der medizinische Fortschritt sorgt dafür, dass Menschen immer häufiger ein hohes Alter erreichen. Aufgrund dieser demografischen Entwicklung steigt auch der Bedarf an Pflege­einrichtungen stetig.


Insbesondere in den Jahren 2025-2060 wird ein enormer Nachfrageschub erwartet, da dann die geburtenstarke Generation der „Baby Boomer“ ins Rentenalter eintritt. Verschiedene Studien prognostizieren deswegen einen enormen Bedarf und Investitionssummen in Bereich zwischen 55 bis 90 Milliarden Euro.


Da öffentliche Träger nicht annähernd über diese finanziellen Mittel verfügen, ist bereits jetzt eine starke Verschiebung auf dem Pflegemarkt zu sehen. Die Zahl der öffentlich-rechtlichen Pflegeplätze steigt nur minimal, während die Anzahl privat betriebener Pflegeplätze sich seit der Jahrtausendwende nahezu verdoppelt hat. 2018 wurden rund 42 % der deutschen Pflegeheime von privaten Trägern betrieben. Diese Entwicklung hat dazu beigetragen, dass der Markt sich geöffnet hat und zunehmend mehr Pflegeappartements als Kapitalanlage von Privatinvestoren gekauft werden.


Hinzu kommt, dass viele alte Seniorenheime und Pflegeimmobilien modernen, gesetzlich vorgeschriebenen Standards beispielsweise hinsichtlich Brandschutz, Personenschutz, Barrierefreiheit nicht mehr entsprechen. Es muss also für Modernisierung und neue Pflegeimmobilien gesorgt werden, die allerdings viele der gemeinnützigen Betreiber nicht aus eigener Kraft finanzieren können. Bei den Gemeinden besteht oft auch nicht das geeignete Know-How und die Bereitschaft, Markt- und Standortanalysen durchzuführen, um den längerfristigen Pflegebedarf zu ermitteln.


Aus diesen Gründen hat sich in jüngster Vergangenheit ein Markt an professionellen, privaten Pflegeheimanbietern entwickelt. Die Anbieter sind Bauträger und Projektgesellschaften, die zusammen mit Betreibern modernste Pflegeeinrichtungen konzipieren und den Bau neuer Pflegeimmobilien realisieren. Diese werden nach Fertigstellung von den Betreibern der Seniorenresidenzen auf mindestens 20, manchmal sogar 30 Jahre (mit Option auf Verlängerung) angemietet. Die finanziellen Mittel stellen Fonds, Banken, Versicherungs- und Investmentgesellschaften sowie private Investoren.

43,4 Jahre
Durchschnittsalter in Deutschland (2020)
47,1 Jahre
Voraussichtliches Durchschnittsalter (2040)
23,7 %
Anteil ab 65 Jährige in Deutschland (2020)
26,2 %
Voraussichtlicher Anteil ab 65 Jährige (2040)
"Dank unserer modernen und hochwer­tigen Immobilien entstehen dringend benötigte Pflegeplätze. Damit schaffen wir nachhaltig Werte für unsere Investoren und die Gesellschaft."
Um den Bedarf an Pflegeplätzen zu decken, müssten Deutschlandweit jährlich ca. 400 neue Pflegeheime entstehen. Es werden jedoch nur ca. 150 pro Jahr gebaut.
Obwohl der demografische Wandel sich im gesamten Bundesgebiet abspielt, wird es regionale Unterschiede in der Nachfrage nach zusätzliche Pflegeplätzen geben. Nach dem Pflegeheim-Atlas 2018 der Beratungsgesellschaft Wüest & Partner sind die Bundesländer Sachsen, Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern und Thüringen bereits jetzt relativ gut mit Pflegeplätzen versorgt.

In vielen Regionen in Bayern, Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen besteht währenddessen ein Zusatzbedarf von mehr als 20 % der vorhandenen Pflegeplätze.

Viel nachholen müssen auch die Millionenstädte wie Berlin, Hamburg, München und Köln. Dort müssen in den nächsten Jahren jeweils tausende Pflegeplätze entstehen, um die steigende Zahl an Senioren zu versorgen. Der absolute Spitzenreiter ist Berlin mit einem prognostizierten Zusatzbedarf von über 10.000 Plätzen bis 2030.

Detaillierte Prognosen zu Pflegeimmobilien wie diese unterliegen zwar einem steten Wandel, da mit der Zeit Pflegeimmobilien gebaut werden, um künftige Engpässe zu vermeiden. Dennoch bleibt festzuhalten, dass nach wie vor alle Bundesländer in naher Zukunft Kapazitäten benötigten, die sie zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht vorweisen können. Somit wird weiterhin eine kontinuierliche Nachfrage bestehen und Pflegeimmobilien lassen sich zurecht als lukrativer Wachstumsmarkt für Großinvestoren und Privatanleger einstufen.

Ungebremste Nachfrage nach Pflegeimmobilien

und betreuten Wohnungen in Deutschland

Profitieren vom demografischen Wandel - Chancen erkennen und nutzen
83.240.000
Einwohner (Deutschland)
+ 2.100.000
zusätzliche Pflegebedürftige
bis 2040
+ 3470
zusätzliche Pflegeimmobilien notwendig bis 2040
150-200
Pflegeheime fehlen p.a., um den Bedarf zu decken

⌀ Entwicklung Verkaufspreis und Mieteinnahmen von Pflegeappartements als Kapitalanlage in Deutschland

Durchschnittlicher Kaufpreis einer Neubau- oder sanierten Pflegeimmobilie mit ca. 50 m² Fläche gemäß Bauträger-Listenpreisen. Man sieht: die Pflegeimmobilien sind als Sachwert von der Inflation geschützt. Die Mieteinnahmen passen sich aufgrund der Wertsicherungsklausel an die Inflation an.


2010: 102.000 € → 2022: 213.000 €
(Mieten von ⌀ 8,56 €/m² → 11.94 €/m²)
Hohe Nachfrage
Ein Objekt mit 80 - 120 Appartements ist in der Regel innerhalb von 3 - 5 Monaten ausverkauft
Große Beliebtheit
Bestandsobjekte sind am öffentlichen Markt sehr schwierig zu finden und werden meist direkt unter den Eigentümern gehandelt
Steigende Preise
Ein Objekt mit 80 - 120 Appartements ist in der Regel innerhalb von 3 - 5 Monaten ausverkauft

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