Vorteile eines Investments in Pflegeimmobilien

Als Anlegerin oder Anleger müssen Sie sich immer über Vor- und Nachteile, sowie Chancen und Risiken Ihres Investments bewusst sein - Entscheidende Faktoren, die Ihr Risiko minimieren und gute Gelegenheiten für Investitionen begünstigen. In diesem Ratgeberartikel geht es um genau diese Abwägungen:

• Kaufpreis: Pflegeappartements werden direkt vom Bauträger und damit provisionsfrei erworben.

• Bis zu 33.750€ Bonus vom Staat: Unsere angebotenen Pflegeimmobilien werden überwiegend als Energiesparhäuser erbaut und erfüllen den KfW Standard. Durch dieses Energie-Effizienz-Konzept haben Sie als Investor die Möglichkeit, ein zinsgünstiges und staatlich gefördertes KfW-Darlehen von bis zu 150.000,- € sowie zusätzlich bis zu 33.750,- € (KfW 40 Erneuerbare-Energien-Klasse) Tilgungszuschuss bzw. Investitionszuschuss zur freien Verwendung zu erhalten.

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• Grundbuch statt Fonds: Sie investieren nicht in Fonds, sondern in Ihre Immobilie. Somit erhalten Sie einen Grundbucheintrag mit Ihrem Eigentumsanteil. Sie können Ihr Appartement verkaufen, vererben oder verschenken. Die Entscheidungsgewalt über Ihr Kapital liegt jederzeit bei Ihnen und Ihre Geldanlage ist nicht anhängig von Entscheidungen anderer.

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• Langfristige und indexierte Mieteinnahmen: Die Vermietung durch den Eigentümer der Pflegeimmobilie erfolgt nicht an Privatpersonen, sondern an den Betreiber des Pflegeheims. Der Mietvertrag wird meist auf 20-30 Jahre mit einer Indexmiete (jährliche Mietanpassung) abgeschlossen. Damit trägt der Anleger kein Mietausfall­risiko, wenn sein Appartement vorübergehend leer steht.

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• Konjunkturelle Unabhängigkeit: Investitionen in Pflegeappartements sind aufgrund der heute schon in vielen Regionen bestehenden Unterdeckung an Pflegeimmobilien und des prognostizierten Wachstums des Pflegemarktes weitgehend konjunkturunabhängig.

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• Gewinnbringender Verkauf: Künftige Preissteigerungen von Pflegeimmobilien sind aufgrund der Marktbedingungen wahrscheinlich, sodass auch der gewinnbringende Verkauf voraussichtlich möglich ist.

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• Steuervorteile: Die Steuervorteile von Pflegeimmobilien entsprechen denen von anderen Wohnimmobilien. Abschreibungen auf das Objekt (zwei Prozent der Kaufsumme jährlich) sowie die Zinsen bei einer Fremdfinanzierung sind steuerlich abzugsfähig. Da die Appartements möbliert sind, kann auch das bewegliche Inventar steuerlich über 10 Jahre abgeschrieben werden. Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei.

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• Sehr geringes Zusatzkostenrisiko: Auch hier haftet der Vermieter für Mängel, die aber aufgrund der fünfjährigen Gewährleistungsfrist des Bauträgers zu keinen finanziellen Belastungen beim Investor führen.

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• Geringer Verwaltungsaufwand: Der Verwaltungsaufwand ist deutlich geringer als bei regulären Wohnimmobilien, da die Verwaltung der Appartements vom Betreiber durchgeführt wird. Konkret bedeutet das: keine Mietersuche, keine Weiterberechnung der Nebenkosten an den Mieter, keine Organisation von Reparaturen. Sie müssen sich um nichts kümmern und erhalten die monatliche Miete pünktlich auf Ihr Konto.

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• Absicherung für die ganze Familie: Ein nicht monetärer Vorteil besteht in dem vorrangigen Belegungsrecht des Anlegers. Er oder seine Familienangehörigen können bei Bedarf selbst in das Appartement einziehen. Die eigenen Unterhaltskosten sind dann mit der weiterhin vom Betreiber gezahlten Miete verrechenbar.

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• Attraktive Mietrendite: Die Renditen durch Mietennahmen nach Kosten betragen meist zwischen 3,5% und 6,0%. Zwar lassen sich mit Eigentumswohnungen und Häusern noch höhere Renditen erzielen, jedoch ist der Verwaltungsaufwand dabei deutlich größer.

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• Wertsteigerungen der Immobilie: Ähnlich wie andere Immobilienformen, legen auch die Appartements jährlich im Wert zu. Aufgrund der speziellen Nutzung und anderer Faktoren können die Wertsteigerungen jedoch vom Gesamtmarkt abweichen.

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• Staatliche Förderung: Pflegeeinrichtungen, Hospize, Behindertenwohnheime und psychiatrische Einrichtungen werden staatlich gefördert. Bei Leerstand der Pflegeimmobilie oder Zahlungsunfähigkeit des Bewohners beteiligt sich der Staat an der Miete. Die Förderung kommt dem Betreiber zugute und dieser hat somit ein sehr geringes Insolvenzrisiko.

• Lage: Wie bei anderen Immobilien auch ist die Lage des Pflege- bzw. Altersheims für eine vorteilhafte Investition in Pflegeimmobilien entscheidend. Es ist darauf zu achten, ob in der jeweiligen Region tatsächlich eine Unterdeckung besteht.

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• Größe des Pflegeheims: Die Größe des Pflegeheims sollte einen wirtschaftlichen Geschäfts­betrieb ermöglichen. Zu große Häuser haben ein höheres Risiko für Überkapazitäten, zu kleine Häuser könnten nicht rentabel genug sein. Als optimal sehen Fachleute eine Größe von 70 bis 120 Appartements pro Pflegeheim an.

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• Bauträger: Nicht jeder Bauträger verfügt über Erfahrungen hinsichtlich der speziellen Anforderungen zur Barrierefreiheit und des altersgerechten Bauens für Pflegeimmobilien. Referenzen des Bauträgers sollten geprüft werden, damit keine Nachteile entstehen.

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• Betreiber: Es besteht grundsätzlich (auch wenn ein extrem Geringes) das Risiko einer Insolvenz des Heimbetreibers. In derartigen Fällen muss der Anleger aufgrund von Leerstand Mietausfälle verkraften bis ein neuer Betreiber die Einrichtung übernimmt. Es soll darauf geachtet werden, dass der Heimbetreiber schon langfristig erfolgreich am Markt etabliert ist. Als sicherer gelten überregionale gemeinnützige Betreiber mit öffentlich-rechtlichen Gesellschaftern. Bei privaten Heimbetreibern steht hingegen die Gewinnerzielungs­absicht im Vordergrund.

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• Standortveränderungen: Auch bei sorgfältiger Analyse besteht längerfristig immer die Gefahr, dass der Standort der Pflegeimmobilie unattraktiver wird, z.B. durch verschlechterte Infrastruktur oder Sozialstruktur.

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• Rendite: Renditeprognosen werden häufig „schön gerechnet“. Vor einer Zusammenarbeit mit einem Anbieter sollten die Prämissen und enthaltenen Angaben der Pflegeimmobilie daher sorgfältig geprüft werden.

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• Zinsänderungsrisiko: Wie bei jeder Immobilie besteht auch bei Pflegeimmobilien bei einer Kreditfinanzierung des Investments nach Ablauf der Zinsbindungsfrist das Risiko, dass die Verlängerung des Kredits zu einem höheren Zinssatz erfolgt. Auch wenn in absehbarer Zeit keine großen Zinssteigerungen zu erwarten sind, ist dieses Risiko insbesondere beim aktuellen Niedrigzinsniveau nicht zu vernachlässigen.

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• Instandhaltung: Zwar sind viele Schäden durch Versicherungen abgedeckt, dennoch können aufgrund von Verschleiß Reparaturen notwendig sein. Um das Risiko einer großen Einmalzahlung zu minimieren, wird vom Verwalter vom Teil der Mieteinnahmen eine Rückstellung gebildet. Dies schmälert jedoch die Mietrendite und muss bei der Kalkulation beachtet werden.